大家好， 今天我们来说说大家买房卖房都很头疼的一个环节， 就是签合同之前的谈判。很多朋友觉得买房的合同都是制式的，提前聊一下价钱就好了，你想讲的是砍价技巧吗？

其实谈判要谈的内容是很多的，很多细节如果没有核实和约定，就算对方是讲信誉的人，但是大家对于很多方面的理解有分歧，都会造成交易过程的不顺利。那么我们逐一来说一说。

第一个，谈判是对交易的对方了解的最主要渠道。买卖房子比较多的朋友对这句话的理解肯定非常深刻，那就是「好的买家和卖家，都值10万块钱」。因为不讲诚信、贪小便宜的交易方是非常容易毁约和制造麻烦的。我们要通过谈判，询问对方的职业、家庭成员、买房卖房的用途，是不是置换还是兑换现金，还可以聊聊对方对于房地产市场的看法，房子所在的地区房价涨跌历史，物业、邻居的情况等等。观察对方是否是一个诚信、性格理性，容易沟通的人。一般来说，做事讲究规矩、良好的职业，相对来说比较可靠，提供的信息真实性就大很多。有老有小，孝敬父母，子女功课成绩好的家庭，人员比较可靠。对邻居和物业等日常生活需要打交道比较多的人员，评价客观、正面的人，都比较容易沟通，理解他人。对于房价涨跌比较理性的人，对自己出的价格不容易反悔。已经看好要置换的房子，或者自己的房已经卖了的人，都是对房价比较了解的，目标也比较明确，房价涨跌，一买一卖的人都不太吃亏，都是促进交易完成的人，这种人因为短时间房价涨跌而毁约的可能性就比较低。此外，还有，工作收入高，时间繁忙，不会因为房产交易纠纷愿意长时间打官司的人，都比较不容易毁约，及时发现自己哪里做的不满意，也都是自己总结经验教训，不至于反复纠缠对方、打断交易的。这是整个交易是否顺利的最大保障，人诚信，比什么完美的合同都重要。

第二个，谈房子社会属性的要素。也就是说，除了居住以外，还有哪些因素影响着房子的价值。如果是学区房，一定要问好房子所在的学区划片是否是目标学区，不同的学区价差很大。以前房主是否占用过入学的名额，因为入学登记要户口本的，所以看一下这所房子里的户口迁移情况，就知道有没有适龄儿童用这个名额读过书了。

要谈是否是凶宅，产权是否清晰，家庭成员对处理房产有没有分歧和纠纷。如果是单位的福利分房，是否具有单独的产权，是否办理了可上市交易的许可手续。否则交易一半无法过户，就麻烦了。

还要谈房子的户口何时迁出，有遗留户口的房子，都是要折价的。因为学区房有户口，可能会占用学区名额，新生儿落户落在遗留户口的家庭下，是不需要现在的房主同意的。非学区的房子，即使自己没有落户的风险，等我们再出售的时候，其他的买家也是不喜欢有遗留户口的房子，还是要折价出售的，损失的都是自己的利益。我们要约定户口保证金，约定方式合同陷阱的章节详细讲，对于不同意留这个款项的，就有违约不迁的风险，信任度大大降低。