发现黑马，别骑瞎马，马到成功，你好，我是韩雨廷。
上一节我们讲了，在意向加盟阶段如何考察意向加盟项目：要考察特许总部，还要考察特许总部所发展的加盟店。
这一节呢我们来讲一讲，在你已经选择好你最满意的加盟项目后，如何开展你的商圈调查和门店选址。
店铺是加盟者一项长期的投资，选址关系着加盟店未来的经营效果和发展前景。两个同行业的同规模的店铺，即使商品的构成、服务水平、管理水平、促销手段等方面大致相同，但仅仅由于所处的位置不同，经营效益就有可能有较大的区别。这就是所谓的一步差三十。一个好的选址，经营起来可以少花一倍的精力。
要想选择一个最佳店址，要从以下几个方面来考察。
对加盟店的性质和设店区域做到心中有数
首先，要对加盟店的性质和设店的区域心中有数。
每一个行业的加盟店，顾客对象都是不同的消费群体，而不同的设店区域和场所，加盟者一定要知道，顾客属于哪一类型，哪一地点能够吸引哪些消费者，要做到心中有数，才不会盲目的选择。
你要对你加盟的这个项目做一个全方位的分析。
我们的产品归类（吃、穿、住、行）？
我们产品的区别于同类产品的特点是什么？
这个产品处于市场哪个档次？
我们产品的价格区间是什么？
消费群体是谁？年龄偏好？喜欢去哪里购物？
店铺的形象是什么？店名、风格、色彩、店招？
包括开在哪个区域、哪个街道、哪个购物中心？哪个社区？
我们销售渠道是什么？购买的方式是什么？
这些你都要做到心中有数，才不会盲目的去选择。所以以上这些问题在你选择店铺的时候，都应该事先做好充分的思考。
店铺选择的四「可」原则
关于店铺选择，我们有几个标准和几个选择的要点。可见、可达、可用、可得。这四个可也就是说四个条件，如何去选择呢？
可见，就是我们在选择一个店铺的时候，首先要便于识别，也就是说从很远的地方，或者说从不同的角度，都能够看到你这个店铺，这叫可见；
可达，也就是说到达这个店铺会很方便。比方说中间没有隔离带，没有围挡，不用去绕道，可以直接走过去，这叫可达；
可用，就是说这个店铺所提供的一些设施，比方说煤电、水电、燃气是不是配套的？如果做餐饮，可能还需要有排烟。这些都是要在事先你所要了解到，否则一旦租下来，后续的改造，尤其是增加电的容量，增加排风，这些都会造成很大的额外投入；
可得，就是在可见、可达、可用的情况下，这个位置还可以被你租下来，或者是说他有相应的合法证照，可以独立办照，有这样的条件下，我们才可以去租用。另外，你还要去了解相关的政府部门，去确认，你所选择的这个地方在近期之内有没有大型的这种施工改造，有没有经营业态的调整。这些也可以通过物业去了解。
所以，可见、可达、可用、可得，这些都是在选择店铺的一些必要条件。
商圈与项目定位
第一，关于商圈这一块，我们也要考虑到你的项目到底是一个什么样的定位。
位于居民区的店，这些地区只能吸引窄小范围的顾客，适合经营一些消费者选择性不强而又经常需要的日常生活用品的行业。如便利店、超级市场、小食店等等。经营这类商品或服务，要尽量地接近顾客，如以顾客的步行距离来计算，步行的时间，在10到20分钟的辐射范围内最好。
位于商业街的店铺，由于该地区的顾客来自不同的地方，这些人的目的性都很强，就是为了购物，所购买的多是挑选性比较强的商品。所以在这个区域，比较适合经营一些较为高档的商品，如服装啊、电器啊、钟表啊、珠宝啊等等。
位于繁华的商业中心的店铺，这些地区的租金比较贵，所以我们绝对不适于经营小本生意，或者是客单价比较低的生意。如果选择这样的店铺去经营，客单价比较低，你的风险是极大的。因此它比较适合经营一些价格比较高的顾客，需要考虑再三才能决定购买的高档消费品，如珠宝首饰、高档的乐器、高档的家具等等。
所以并不是越繁华的地方就越适合开店，这要看你经营的加盟店是什么性质，你经营的若是一家时装店，最好设在人来人往的闹市中。因为时装人人品味不同，萝卜白菜各有所爱。那相反，家庭用品，薄利多销，顾客的对象多为一般的家庭，所以没有必要设在闹市区。
即使你经营的加盟店，在甲地和乙地都可以设定，生意相差无几，但甲地和乙地的租金可能相去甚远。所以加盟者若盲目的选择旺地开店，则必须付出多几倍的租金，这样的话，你未来的预期利润就会有比较大的风险。
第二，你还要分析潜在顾客的数量和客流的规律，所有的人都是消费者，很自然的也是商店的顾客。加盟者在选择店址时，必须要了解当地的人口数、人口的密度、人口的增长情况、人口的年龄构成。
据国外的调查资料表明，现在的超级市场几乎有50%的顾客来自于距离商店200到300米的区域内，因此要考虑一家超级市场可能的地点时，一般都要求计划在500米范围内，必须要有1万人的定居。
人来人往的地方当然有利于设店，但并非只有人多的地方就适合于开店，还是要分析那些人来人往的客流的规律是如何的。
首先你要了解过往行人的年龄和性别，因为有些过客是儿童，他们可能是快餐店的顾客，不会是服装店的客人；其次还要了解人来人往的高峰时间和稀少时间；还要了解行人来往和目的以及停留的时间，甚至包括你的门口是否有停车位，这些都是需要考虑。
在商业集中的繁华地区，客流一般是以购物为主流，特点是速度缓慢，停留时间长，流动时间相对分散，因此可以把那些精挑细选性强的商品设在这里开店，如服装店珠宝店等等。
有些地区虽然有相当规模的客流，但它却不属于商业的因素。比方讲，车站、码头、学校、公共场所，这些地方的客流的主要目的不是为了购物，购物是顺便，所以这些地区的客流一般速度很快，停留的时间也比较短，流动时间比较集中，因此可以把那些经营挑选性不强的和携带方便的商品的店铺设在这里，如烟酒副食店、冷饮店、快餐店等等。
第三，另外从商圈的角度考虑的时候，还要分析交通地理条件。
交通的便利性也是选址要考虑的重要因素。方便的交通要道，如接近车站、码头及公交汽车站的停车站，由于行人来往较多，客流量较大，具有设店的价值；交叉路口的街角，由于公交车四通八达，能见度较高，也是设定的好位置。但有些地区，骑到路中间有一条很长的隔离带，它限制了行人车辆的穿行，这样一定会影响设店的价值。
由于交通条件、公共场所的设施、行走方向的习惯、居住区域范围及照明条件等因素，一条街道两侧的客流往往是不均衡的，或者同一侧街道也可能因为地段的不同而客流量不同，因此在选择时要分析街道的客流特点，选择客流较多的那一侧。
第四，再有还要分析竞争环境。
如果商店是精挑细选性不强的商品，购买频次较高的日常用品，则在同一地区已经有了同行业的恶性竞争，互相争夺生意，那则势必影响加盟店未来的经济效益。除非你新设的加盟店有特殊的经营风格、能力或者不同寻常的商品来源，否则很难成功。所以商场上有句俗话，同行是冤家，说的就是这个道理。
但在某些环境中，又不完全如此。有些行业因同行业集中在一起，反而会形成一个别具特色的商业街，比方像女人街、电器街、美容美发器具一条街、珠宝一条街等等。所以由于竞争对手相对集中相邻，商品品种繁多，有利于顾客的广泛的比较挑选，反而能够吸引更多的远方来客，增加客流，促进经营。这便是在经营种类上的相互补充的连带关系，同时呢便于顾客购买，又能够促进各自的销售。若两家店各自的商品也促进各自的销售，这样的地区也是可以选择的；若两家经营的商品没有互补，而且又非常的类似这样的情况，那一定会产生消极的影响，所以在选择的时候，你还要详细了解该地点附近有多少类似的商店，这些商店的规模、装修、商品的品种、价格以及待客的态度如何，自己加入以后，是增加了竞争分薄了利润，还是相互之间有利等等，这些都需要进行考虑。
第五，另外还要分析其他的一些因素。比方说店址一旦选定，一般就不要轻易地搬动。迁移地址必须付出很大的代价，加盟者也希望能够做得长久一些，不愿意打一枪换一个地方。
这就要求在选址时，一开始就应该从长远的发展角度着眼，因此要详细地了解该街区的治安、卫生、交通、市政、绿化等公共设施，包括住宅及其它建设和改造项目的规划，使选定的店址既符合近期的环境特点，又符合长期的发展规划，以免造成损失。
我曾经有一个客户，他是做婚纱摄影的，他在合肥看到了一条商业街，非常繁华，发现正好有一家店铺要转让，他就接过来了。原因是什么？客流量很大，同时店铺的租金又很便宜，而且一签呢还能够签五年的租约。但是就因为他前期没有就相关的市政改造，做前期的了解和调查，当他开业半年以后，发现整个街道即将面临市政改造，损失非常巨大。所以城市的长远规划对于加盟店的经营会带来重大的影响。
有些地点从近期看可能是最佳的选择，但是随着城市改造的发展，出现新的变化，变成了不适合于开店。相反，有些地点近期可能不够理想，但是从规划的前景来看，后期极有可能发展的前途是非常光明的。
比方说现在很多城市都在修地铁，如果说你选择这个地方正在进行市政改造，很可能地铁会从你的店铺门口经过，那将会给你带来很好的客流。
此外，有些地方附近有很多的空的建筑，或者是遗留的一些烂尾楼，会令人感到井巷衰败，而不愿意涉足，所以这些地方呢一般治安都欠佳，卫生也很差。所以像这样的地方，租金再便宜，最好也不要去选择。
总之我们在选择店铺的时候，除了以上这些实际需要考察的要素外，你还要去想一想，你所加盟的这个项目目标客户是谁？他们会什么时候来？他们为什么而来？以及他们在你这会花多少钱？他们花多少钱实际上就是一个客单价。
那你算好了这些，你就可以做出你前期的一个预算，来确定好你的盈亏平衡点，你就可以知道你要花多少钱的租金，要雇多少人，要用多少钱去装修。这些都是在你前期开店时，要考虑到。所以租金这一块是我们未来在运营加盟店过程当中非常重要的一块支出。如果前期你选择错了，那对于你未来的加盟店的收益将无疑会产生重大的影响。所以我们一定要慎重的去选择我们的加盟店的店址。
好，这一讲我就讲到这，主要讲到了如何选择店铺的店址以及做商圈的调查，做好商圈调查的一些技巧，同时，也提供了一些需要考虑的要点。
感谢你的收听，我是韩雨廷。欢迎你给我留言，我们下期再见。！